Toezicht door het College sanering op het verkopen, het verhuren of het vestigen van enig beperkt recht betreffende onroerende zaken door een zorginstelling
1. Algemeen
1.1 Wettelijke basis, artikel 18 WTZi
In de Wet toelating zorginstellingen (WTZi) is in artikel 18 vastgelegd dat een instelling die voornemens is onroerende zaken blijvend buiten gebruik te stellen door te verkopen, te verhuren of aan enig beperkt recht te onderwerpen zich moet melden bij het College sanering. Het College sanering besluit binnen acht weken na de melding van de instelling of goedkeuring voor de transactie is vereist. De instelling ontvangt hiervan een beschikking.
Het College sanering houdt toezicht op het proces om te komen tot verkoop, verhuur of het vestigen van een beperkt recht. Het College toetst of sprake is van een open en transparant proces en of de prijs marktconform is. Het College sanering besluit vervolgens wel of geen goedkeuring te verlenen. De instelling ontvangt hier ook een beschikking van.
Zonder goedkeuring van het College sanering mag geen verkoop, verhuur of het vestigen van een beperkt recht plaatsvinden. Het College sanering heeft de bevoegdheid om de vernietigbaarheid van een transactie in te laten roepen als er vervreemding zonder goedkeuring heeft plaatsgevonden.
1.2 Doelstelling artikel 18 WTZi
Onroerende zaken zijn geheel of gedeeltelijk met collectieve middelen (Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten, de Ziekenfondswet en de Zorgverzekeringswet) gefinancierd. Doelstelling van art. 18 van de WTZi is er voor te zorgen dat de met collectieve middelen opgebouwde waarde van onroerende zaken behouden blijft voor de zorg en niet weglekt. Het College sanering is belast met het toezicht daarop.
1.3 Doelstelling College sanering
De doelstelling van het College sanering is om de (wettelijk) opgedragen taken op een efficiënte, slagvaardige en professionele wijze uit te voeren. Bij deze uitvoering dient voor alle betrokkenen (zorginstelling, bewindslieden van VWS, NZa, IGZ) helder te zijn wat de werkwijze en aanpak is en op welke wijze besluitvorming plaatsvindt.
1.4 Organisatie
Het College sanering bestaat uit een drietal onderdelen, te weten gemachtigden, het secretariaat en het College.
De gemachtigde houdt namens het College toezicht op een open en transparant proces dat tot een marktconforme opbrengst moet leiden. De gemachtigde is het eerste aanspreekpunt voor de instelling.
Het secretariaat begeleidt de gemachtigde bij het uitvoeren van toezicht en fungeert bij eenvoudige casus met een beperkte omvang als gemachtigde. Het secretariaat bereidt de besluitvorming door het College voor.
Het College besluit over de door de zorginstelling voorgenomen verkoop, verhuur of het vestigen van enig beperkt recht.
1.5 Integriteit
De werkzaamheden van het College sanering worden uitgevoerd in een politiek-maatschappelijk gevoelige context. Bij het uitvoeren van de taken staat het College sanering voor professionaliteit en integriteit.
2. Het proces van melding tot besluitvorming
2.1 De melding
In de WTZi is vastgelegd dat een instelling zich bij het College moet melden, zodra een instelling voornemens is onroerende zaken te gaan verkopen, verhuren, of een beperkt recht te vestigen. De melding op grond van een voornemen van de instelling maakt het mogelijk dat het College vanaf het begin bij het proces is betrokken. Met de melding in een zo vroeg mogelijk stadium kan in overleg tussen instelling en College sanering een open en transparant proces worden vormgegeven, dat leidt tot een marktconforme prijs. In geval van twijfel over de meldplicht kan een instelling te allen tijde contact opnemen met het secretariaat.
Vanuit het oogpunt van rechtmatig handelen door het College sanering en om tot een snelle en efficiënte verwerking te komen, worden aan de melding door de instelling de volgende eisen gesteld:
1. De voorgenomen transactie dient schriftelijk en ondertekend door of namens het bestuur van een onder de WTZi vallende zorginstelling bij het College sanering te worden gemeld.
2. In de melding dient te worden opgenomen
- de eigenaar van de onroerende zaak (volledige naam en adresgegevens);
- omschrijving van het pand/de grond met volledige adresgegevens en kadastrale gegevens;
- de omvang van de transactie, zoals WOZ waarde, aantal m² (indien bekend);
- de aard van de transactie: verkoop, verhuur of vestigen beperkt recht (indien bekend).
Het College sanering toetst of de melding aan de hiervoor genoemde eisen voldoet.
Binnen de wettelijk gestelde termijn van acht weken ontvangt de instelling een beschikking waarin wordt aangegeven dat goedkeuring voor de transactie is vereist. De voorgenomen transactie wordt een casus bij het College sanering.
Bij transacties met een beperkte omvang wordt geen gemachtigde benoemd. In de beschikking dat goedkeuring is vereist wordt aangegeven wat de vervolgprocedure is. In veel gevallen betreft het hier onroerende zaken, bijvoorbeeld woonhuizen, die na taxatie door een onafhankelijke taxateur bij een makelaar te koop kunnen worden gezet of na taxatie kunnen worden verhuurd. Deze zaken worden vanwege hun overzichtelijkheid en geringe omvang veelal schriftelijk afgehandeld.
Bij grotere en complexere transacties besluit het College om een gemachtigde aan te wijzen die namens het College het toezicht op het proces zal uitoefenen. Gemachtigden zijn in dit verband personen die hun sporen in het vastgoed van de gezondheidszorg hebben verdiend. Zij zijn niet in dienst van het College, maar worden per casus ingezet. In de beschikking dat goedkeuring is vereist wordt de instelling op de hoogte gesteld van het aanwijzen van een gemachtigde.
2.2 Kennismakingsgesprek
Als er een gemachtigde op de casus wordt aangewezen, wordt door het College sanering een afspraak met de instelling gemaakt voor een kennismakingsgesprek. In dit gesprek worden door een medewerker van het secretariaat de taken en werkwijze van het College toegelicht. Tevens wordt de gemachtigde bij de instelling voorgesteld. De instelling zal gevraagd worden de plannen globaal toe te lichten.
Het eerste gesprek vindt bij voorkeur plaats op de te verkopen/ verhuren locatie en met de bestuurder van de instelling, dan wel de personen die namens het bestuur zijn aangewezen. Gegeven de aard van het eerste gesprek ligt het niet voor de hand dat er hierbij derden van buiten de instelling aanwezig zijn. Een adviseur die door de instelling is ingehuurd kan hier wel aan deelnemen.
Het doel van dit gesprek is kennismaking tussen de instelling en de gemachtigde. Naast de daadwerkelijke kennismaking zal er in het gesprek aandacht zijn voor mogelijke tegenstrijdige belangen die het adequaat uitoefenen van het toezicht door de gemachtigde in het verdere verloop van de casus in de weg kunnen staan. In het geval er geen sprake is van tegenstrijdige belangen ontvangt de instelling na afloop van het gesprek een schriftelijke bevestiging van de aanwijzing van de gemachtigde. In het geval er wel sprake is van tegenstrijdige belangen zal een andere gemachtigde worden voorgesteld.
Vervolgens kunnen de eerste te nemen stappen worden besproken en worden afspraken gemaakt over het vervolg van de procedure. Vanaf dit moment lopen in principe alle verdere contacten rechtstreeks tussen de instelling en de gemachtigde.
2.3 Totstandkoming van de transactie
Het beleid van het College sanering schrijft een open en transparant proces van vervreemding voor, waarbij zoveel als mogelijk partijen de kans hebben gehad een bod te doen om zo een marktconforme prijs te behalen.
Afhankelijk van de grootte en de potentie van de locatie en de wensen van de instelling zal er door de instelling, onder toezicht van de gemachtigde, gezocht worden naar de meest geschikte methode om de onroerende zaak op de markt te zetten. Bij transacties met een beperkte omvang wordt de onroerende zaak na taxatie door een onafhankelijke taxateur bij een makelaar te koop gezet, of na taxatie verhuurd. Bij grotere en complexere transacties is tenderen de meest geëigende methode om zo veel mogelijk partijen de kans te geven een bod te doen en daardoor tot een optimaal prijsvormingsproces te komen.
Uitgangspunt in het proces is dat de instelling bevoegd en verantwoordelijk is en blijft voor de voorgenomen transactie. De gemachtigde houdt toezicht op het proces. In het proces is een aantal momenten te onderscheiden waarbij de gemachtigde in elk geval vooraf betrokken moet worden. Dit zijn de zogenoemde “points of no return”:
- het aangaan van overeenkomsten;
- het verstrekken van de taxatieopdracht(en);
- het vaststellen van het bidbook;
- onderhandelen met een bieder en gunning.
Daarom is melding in een vroeg stadium van het voornemen van belang. Hiermee wordt voorkomen dat eerder genomen stappen een open en transparant proces met meerdere biedingen in de weg staan en daardoor wellicht ongedaan gemaakt moeten worden.
2.3.1 Eén-op-ééntransactie
Er kunnen voor een instelling gegronde redenen zijn om af te wijken van het beleid om meerdere biedingen tot stand te laten komen. In dat geval zal de instelling dit schriftelijk aan de gemachtigde kenbaar moeten maken.
Deze redenen kunnen zijn:
- de onroerende zaak van de instelling is fysiek verbonden met de onroerende zaak van een andere partij, bijvoorbeeld een verzorgingshuis dat met een doorgang verbonden is met aanleunwoningen;
- de onroerende zaak gaat deel uitmaken van grootschalige herontwikkeling met meerdere partijen.
De gemachtigde legt een gemotiveerd verzoek van de instelling om met één partij te onderhandelen voorzien van zijn/haar advies voor aan het College. Het College zal vervolgens een besluit nemen. De goedkeuring voor één-op-één verneemt de instelling schriftelijk via de gemachtigde.
Na deze goedkeuring kan de instelling het vervreemdingsproces voortzetten met de beoogde partij. Ook in dit proces zal de gemachtigde toezicht houden op de totstandkoming van de marktconforme prijs. De marktconforme prijs wordt dan bepaald door ten minste twee taxaties. Omdat de markt niet zijn werk kan doen wordt minimaal de hoogste taxatieprijs gevolgd.
2.4 Goedkeuring
Nadat het hele proces is doorlopen en er een kandidaat-koper, -huurder of anderszins is gevonden zal de gemachtigde het College adviseren. In het advies doet de gemachtigde verslag van het proces en de prijs.
Na ontvangst van het advies zal het College in zijn vergadering besluiten wel of geen goedkeuring te verlenen aan de voorgestane transactie. Het besluit van het College wordt door middel van een beschikking aan de instelling verzonden. Een notaris mag de akte van levering pas passeren nadat de goedkeurende beschikking is afgegeven.
In de beschikking wordt de instelling gevraagd om na het tekenen van de definitieve akte/overeenkomst een kopie toe te zenden aan de gemachtigde. De gemachtigde zal toetsen of de akte/overeenkomst in overeenstemming is met het genomen Collegebesluit.
In het geval dat de akte/overeenkomst niet conform het Collegebesluit is, dan zal het College de instelling en eventueel de notaris daarover bevragen. Het College heeft de bevoegdheid om de vernietigbaarheid van de transactie in te laten roepen.
Toezicht door het College sanering op het verkopen, het verhuren of het vestigen van enig beperkt recht betreffende onroerende zaken door een zorginstelling
1. Algemeen
1.1 Wettelijke basis, artikel 18 WTZi
In de Wet toelating zorginstellingen (WTZi) is in artikel 18 vastgelegd dat een instelling die voornemens is onroerende zaken blijvend buiten gebruik te stellen door te verkopen, te verhuren of aan enig beperkt recht te onderwerpen zich moet melden bij het College sanering. Het College sanering besluit binnen acht weken na de melding van de instelling of goedkeuring voor de transactie is vereist. De instelling ontvangt hiervan een beschikking.
Het College sanering houdt toezicht op het proces om te komen tot verkoop, verhuur of het vestigen van een beperkt recht. Het College toetst of sprake is van een open en transparant proces en of de prijs marktconform is. Het College sanering besluit vervolgens wel of geen goedkeuring te verlenen. De instelling ontvangt hier ook een beschikking van.
Zonder goedkeuring van het College sanering mag geen verkoop, verhuur of het vestigen van een beperkt recht plaatsvinden. Het College sanering heeft de bevoegdheid om de vernietigbaarheid van een transactie in te laten roepen als er vervreemding zonder goedkeuring heeft plaatsgevonden.
1.2 Doelstelling artikel 18 WTZi
Onroerende zaken zijn geheel of gedeeltelijk met collectieve middelen (Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten, de Ziekenfondswet en de Zorgverzekeringswet) gefinancierd. Doelstelling van art. 18 van de WTZi is er voor te zorgen dat de met collectieve middelen opgebouwde waarde van onroerende zaken behouden blijft voor de zorg en niet weglekt. Het College sanering is belast met het toezicht daarop.
1.3 Doelstelling College sanering
De doelstelling van het College sanering is om de (wettelijk) opgedragen taken op een efficiënte, slagvaardige en professionele wijze uit te voeren. Bij deze uitvoering dient voor alle betrokkenen (zorginstelling, bewindslieden van VWS, NZa, IGZ) helder te zijn wat de werkwijze en aanpak is en op welke wijze besluitvorming plaatsvindt.
1.4 Organisatie
Het College sanering bestaat uit een drietal onderdelen, te weten gemachtigden, het secretariaat en het College.
De gemachtigde houdt namens het College toezicht op een open en transparant proces dat tot een marktconforme opbrengst moet leiden. De gemachtigde is het eerste aanspreekpunt voor de instelling.
Het secretariaat begeleidt de gemachtigde bij het uitvoeren van toezicht en fungeert bij eenvoudige casus met een beperkte omvang als gemachtigde. Het secretariaat bereidt de besluitvorming door het College voor.
Het College besluit over de door de zorginstelling voorgenomen verkoop, verhuur of het vestigen van enig beperkt recht.
1.5 Integriteit
De werkzaamheden van het College sanering worden uitgevoerd in een politiek-maatschappelijk gevoelige context. Bij het uitvoeren van de taken staat het College sanering voor professionaliteit en integriteit.
2. Het proces van melding tot besluitvorming
2.1 De melding
In de WTZi is vastgelegd dat een instelling zich bij het College moet melden, zodra een instelling voornemens is onroerende zaken te gaan verkopen, verhuren, of een beperkt recht te vestigen. De melding op grond van een voornemen van de instelling maakt het mogelijk dat het College vanaf het begin bij het proces is betrokken. Met de melding in een zo vroeg mogelijk stadium kan in overleg tussen instelling en College sanering een open en transparant proces worden vormgegeven, dat leidt tot een marktconforme prijs. In geval van twijfel over de meldplicht kan een instelling te allen tijde contact opnemen met het secretariaat.
Vanuit het oogpunt van rechtmatig handelen door het College sanering en om tot een snelle en efficiënte verwerking te komen, worden aan de melding door de instelling de volgende eisen gesteld:
1. De voorgenomen transactie dient schriftelijk en ondertekend door of namens het bestuur van een onder de WTZi vallende zorginstelling bij het College sanering te worden gemeld.
2. In de melding dient te worden opgenomen
- de eigenaar van de onroerende zaak (volledige naam en adresgegevens);
- omschrijving van het pand/de grond met volledige adresgegevens en kadastrale gegevens;
- de omvang van de transactie, zoals WOZ waarde, aantal m² (indien bekend);
- de aard van de transactie: verkoop, verhuur of vestigen beperkt recht (indien bekend).
Het College sanering toetst of de melding aan de hiervoor genoemde eisen voldoet.
Binnen de wettelijk gestelde termijn van acht weken ontvangt de instelling een beschikking waarin wordt aangegeven dat goedkeuring voor de transactie is vereist. De voorgenomen transactie wordt een casus bij het College sanering.
Bij transacties met een beperkte omvang wordt geen gemachtigde benoemd. In de beschikking dat goedkeuring is vereist wordt aangegeven wat de vervolgprocedure is. In veel gevallen betreft het hier onroerende zaken, bijvoorbeeld woonhuizen, die na taxatie door een onafhankelijke taxateur bij een makelaar te koop kunnen worden gezet of na taxatie kunnen worden verhuurd. Deze zaken worden vanwege hun overzichtelijkheid en geringe omvang veelal schriftelijk afgehandeld.
Bij grotere en complexere transacties besluit het College om een gemachtigde aan te wijzen die namens het College het toezicht op het proces zal uitoefenen. Gemachtigden zijn in dit verband personen die hun sporen in het vastgoed van de gezondheidszorg hebben verdiend. Zij zijn niet in dienst van het College, maar worden per casus ingezet. In de beschikking dat goedkeuring is vereist wordt de instelling op de hoogte gesteld van het aanwijzen van een gemachtigde.
2.2 Kennismakingsgesprek
Als er een gemachtigde op de casus wordt aangewezen, wordt door het College sanering een afspraak met de instelling gemaakt voor een kennismakingsgesprek. In dit gesprek worden door een medewerker van het secretariaat de taken en werkwijze van het College toegelicht. Tevens wordt de gemachtigde bij de instelling voorgesteld. De instelling zal gevraagd worden de plannen globaal toe te lichten.
Het eerste gesprek vindt bij voorkeur plaats op de te verkopen/ verhuren locatie en met de bestuurder van de instelling, dan wel de personen die namens het bestuur zijn aangewezen. Gegeven de aard van het eerste gesprek ligt het niet voor de hand dat er hierbij derden van buiten de instelling aanwezig zijn. Een adviseur die door de instelling is ingehuurd kan hier wel aan deelnemen.
Het doel van dit gesprek is kennismaking tussen de instelling en de gemachtigde. Naast de daadwerkelijke kennismaking zal er in het gesprek aandacht zijn voor mogelijke tegenstrijdige belangen die het adequaat uitoefenen van het toezicht door de gemachtigde in het verdere verloop van de casus in de weg kunnen staan. In het geval er geen sprake is van tegenstrijdige belangen ontvangt de instelling na afloop van het gesprek een schriftelijke bevestiging van de aanwijzing van de gemachtigde. In het geval er wel sprake is van tegenstrijdige belangen zal een andere gemachtigde worden voorgesteld.
Vervolgens kunnen de eerste te nemen stappen worden besproken en worden afspraken gemaakt over het vervolg van de procedure. Vanaf dit moment lopen in principe alle verdere contacten rechtstreeks tussen de instelling en de gemachtigde.
2.3 Totstandkoming van de transactie
Het beleid van het College sanering schrijft een open en transparant proces van vervreemding voor, waarbij zoveel als mogelijk partijen de kans hebben gehad een bod te doen om zo een marktconforme prijs te behalen.
Afhankelijk van de grootte en de potentie van de locatie en de wensen van de instelling zal er door de instelling, onder toezicht van de gemachtigde, gezocht worden naar de meest geschikte methode om de onroerende zaak op de markt te zetten. Bij transacties met een beperkte omvang wordt de onroerende zaak na taxatie door een onafhankelijke taxateur bij een makelaar te koop gezet, of na taxatie verhuurd. Bij grotere en complexere transacties is tenderen de meest geëigende methode om zo veel mogelijk partijen de kans te geven een bod te doen en daardoor tot een optimaal prijsvormingsproces te komen.
Uitgangspunt in het proces is dat de instelling bevoegd en verantwoordelijk is en blijft voor de voorgenomen transactie. De gemachtigde houdt toezicht op het proces. In het proces is een aantal momenten te onderscheiden waarbij de gemachtigde in elk geval vooraf betrokken moet worden. Dit zijn de zogenoemde “points of no return”:
- het aangaan van overeenkomsten;
- het verstrekken van de taxatieopdracht(en);
- het vaststellen van het bidbook;
- onderhandelen met een bieder en gunning.
Daarom is melding in een vroeg stadium van het voornemen van belang. Hiermee wordt voorkomen dat eerder genomen stappen een open en transparant proces met meerdere biedingen in de weg staan en daardoor wellicht ongedaan gemaakt moeten worden.
2.3.1 Eén-op-ééntransactie
Er kunnen voor een instelling gegronde redenen zijn om af te wijken van het beleid om meerdere biedingen tot stand te laten komen. In dat geval zal de instelling dit schriftelijk aan de gemachtigde kenbaar moeten maken.
Deze redenen kunnen zijn:
- de onroerende zaak van de instelling is fysiek verbonden met de onroerende zaak van een andere partij, bijvoorbeeld een verzorgingshuis dat met een doorgang verbonden is met aanleunwoningen;
- de onroerende zaak gaat deel uitmaken van grootschalige herontwikkeling met meerdere partijen.
De gemachtigde legt een gemotiveerd verzoek van de instelling om met één partij te onderhandelen voorzien van zijn/haar advies voor aan het College. Het College zal vervolgens een besluit nemen. De goedkeuring voor één-op-één verneemt de instelling schriftelijk via de gemachtigde.
Na deze goedkeuring kan de instelling het vervreemdingsproces voortzetten met de beoogde partij. Ook in dit proces zal de gemachtigde toezicht houden op de totstandkoming van de marktconforme prijs. De marktconforme prijs wordt dan bepaald door ten minste twee taxaties. Omdat de markt niet zijn werk kan doen wordt minimaal de hoogste taxatieprijs gevolgd.
2.4 Goedkeuring
Nadat het hele proces is doorlopen en er een kandidaat-koper, -huurder of anderszins is gevonden zal de gemachtigde het College adviseren. In het advies doet de gemachtigde verslag van het proces en de prijs.
Na ontvangst van het advies zal het College in zijn vergadering besluiten wel of geen goedkeuring te verlenen aan de voorgestane transactie. Het besluit van het College wordt door middel van een beschikking aan de instelling verzonden. Een notaris mag de akte van levering pas passeren nadat de goedkeurende beschikking is afgegeven.
In de beschikking wordt de instelling gevraagd om na het tekenen van de definitieve akte/overeenkomst een kopie toe te zenden aan de gemachtigde. De gemachtigde zal toetsen of de akte/overeenkomst in overeenstemming is met het genomen Collegebesluit.
In het geval dat de akte/overeenkomst niet conform het Collegebesluit is, dan zal het College de instelling en eventueel de notaris daarover bevragen. Het College heeft de bevoegdheid om de vernietigbaarheid van de transactie in te laten roepen.