Toezicht vervreemding onroerende zaken


De melding

In de Wet toelating zorginstellingen (WTZi) is vastgelegd dat een instelling zich bij het College sanering moet melden, zodra een instelling voornemens is onroerende zaken te gaan vervreemden (hetgeen wil zeggen verhuren, verkopen, of aan een beperkt recht te onderwerpen). De melding op grond van een voornemen van de instelling maakt het mogelijk dat het College sanering vanaf het begin bij het proces is betrokken. Met de melding in een zo vroeg mogelijk stadium kan in overleg tussen instelling en College sanering een open en transparant proces worden vormgegeven, dat leidt tot een marktconforme prijs. In geval van twijfel over de meldplicht kan een instelling te allen tijde contact opnemen met het secretariaat.

Vanuit het oogpunt van rechtmatig handelen door het College sanering en om tot een snelle en efficiënte verwerking te komen, worden aan de melding door de instelling de volgende eisen gesteld:

  • De voorgenomen transactie dient schriftelijk en ondertekend door of namens het bestuur van een onder de WTZi vallende zorginstelling bij het College sanering te worden gemeld;
  • In de melding dient te worden opgenomen:
    1. de eigenaar van de onroerende zaak (volledige naam en adresgegevens);
    2. omschrijving van het pand/de grond met volledige adresgegevens en kadastrale gegevens;
    3. de omvang van de transactie, zoals WOZ waarde, aantal m² (indien bekend);
    4. de aard van de transactie: verkoop, verhuur of vestigen beperkt recht (indien bekend).

Het College sanering toetst of de melding aan de hiervoor genoemde eisen voldoet.

Binnen de wettelijk gestelde termijn van acht weken ontvangt de instelling een beschikking waarin wordt aangegeven dat goedkeuring voor de transactie is vereist. De voorgenomen transactie wordt een casus bij het College sanering.

Bij sommige transacties met een beperkte omvang wordt een casus door een secretariaatsmedewerker afgehandeld. In de beschikking dat goedkeuring is vereist wordt aangegeven wat de vervolgprocedure is. In veel gevallen betreft het hier onroerende zaken, bijvoorbeeld woonhuizen, die na taxatie door een onafhankelijke taxateur bij een makelaar te koop kunnen worden gezet of na taxatie kunnen worden verhuurd. Deze zaken worden vanwege hun overzichtelijkheid en geringe omvang veelal schriftelijk afgehandeld.

Bij grotere en complexere transacties besluit het College om een gemachtigde aan te wijzen die namens het College het toezicht op het proces zal uitoefenen. Gemachtigden zijn in dit verband personen die hun sporen in het vastgoed van de gezondheidszorg hebben verdiend. Zij zijn niet in dienst van het College, maar worden per casus ingezet. In de beschikking dat goedkeuring is vereist wordt de instelling op de hoogte gesteld van het aanwijzen van een gemachtigde.


Kennismakingsgesprek
Als er een gemachtigde op de casus wordt aangewezen, wordt door het College sanering een afspraak met de instelling gemaakt voor een kennismakingsgesprek. In dit gesprek wordt door een medewerker van het secretariaat de taken en werkwijze van het College sanering toegelicht. Tevens wordt de gemachtigde bij de instelling voorgesteld. De instelling wordt gevraagd de plannen globaal toe te lichten.

Het eerste gesprek vindt bij voorkeur plaats op de te verkopen/verhuren locatie en met de bestuurder van de instelling, dan wel de personen die namens het bestuur zijn aangewezen. Gegeven de aard van het eerste gesprek ligt het niet voor de hand dat er hierbij derden van buiten de instelling aanwezig zijn. Een adviseur die door de instelling is ingehuurd kan wel aan het gesprek deelnemen.

Het doel van dit gesprek is kennismaking tussen de instelling en de gemachtigde. Naast de daadwerkelijke kennismaking zal er in het gesprek aandacht zijn voor mogelijke tegenstrijdige belangen die het adequaat uitoefenen van het toezicht door de gemachtigde in het verdere verloop van de casus in de weg kunnen staan. In het geval dat er geen sprake is van tegenstrijdige belangen dan ontvangt de instelling na afloop van het gesprek een schriftelijke bevestiging van de aanwijzing van de gemachtigde. In het geval er wel sprake is van tegenstrijdige belangen zal een andere gemachtigde worden voorgesteld.

Vervolgens kunnen de eerste stappen worden besproken en worden afspraken gemaakt over het vervolg van de procedure. Vanaf dit moment lopen in principe alle verdere contacten rechtstreeks tussen de instelling en de gemachtigde.


Totstandkoming van de transactie
Het beleid van het College sanering schrijft een open en transparant proces van vervreemding voor, waarbij zo veel mogelijk partijen de kans hebben gehad een bod te doen om zo een marktconforme prijs te behalen.

Afhankelijk van de grootte en de potentie van de locatie en de wensen van de instelling zal er door de instelling, onder toezicht van de gemachtigde, gezocht worden naar de meest geschikte methode om de onroerende zaak op de markt te zetten. Bij transacties met een beperkte omvang wordt de onroerende zaak na taxatie door een onafhankelijke taxateur bij een makelaar te koop gezet, of na taxatie verhuurd. Bij grotere en complexere transacties is tenderen in principe de meest geëigende methode om zo veel mogelijk partijen de kans te geven een bod te doen en daardoor tot een optimaal prijsvormingsproces te komen.

Uitgangspunt in het proces is dat de instelling bevoegd en verantwoordelijk is en blijft voor de voorgenomen transactie. De gemachtigde houdt toezicht op het proces. In het proces is een aantal momenten te onderscheiden waarbij de gemachtigde in elk geval vooraf betrokken moet worden. Dit zijn de zogenoemde “points of no return”:

  • het aangaan van overeenkomsten;
  • het verstrekken van de taxatieopdracht(en);
  •  het vaststellen van het bidbook;
  • onderhandelen met een bieder en gunning.

Daarom is melding in een vroeg stadium van het voornemen van belang. Hiermee wordt voorkomen dat eerder genomen stappen een open en transparant proces met meerdere biedingen in de weg staan en daardoor wellicht ongedaan gemaakt moeten worden.

 
Taxeren
Alvorens het object in de markt te zetten dient de instelling tenminste één onafhankelijke taxatie te laten uitvoeren. De taxatie wordt altijd in opdracht gedaan van de instelling en wordt uitgevoerd door een onafhankelijk (niet de verkopend makelaar) beëdigd taxateur.

In veel  gevallen zal de taxateur aan de hand van het doel waarvoor getaxeerd wordt, kunnen bepalen welk waardebegrip gehanteerd moet worden en waar de accenten in het taxatierapport moeten liggen. Het College kan vervolgens op basis van het doel en de waardebegrippen, toetsen of het een goede taxatie is. Er wordt getaxeerd op basis van toekomstig gebruik.
Een taxatierapport moet in ieder geval minimaal aan de volgende criteria voldoen:

  • Het doel van de taxatie (voor onvoorwaardelijke verkoop, verkoop met recht van terughuur, verhuur, grondruil, etc.) is omschreven met bijbehorende waardebegrippen:
    1. bepalen onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik;
    2. bepalen onderhandse verkoopwaarde, in (deels) verhuurde staat;
    3. bepalen economische huurwaarde;
    4. bepalen erfpachtcanonwaarde (daar waar noodzakelijk).
  • Beschreven is welke taxatiemethoden zijn gehanteerd en waarom.
  • De uitgangspunten in de waarderingen zijn verwoord.


Één op ééntransactie
Er kunnen voor een instelling gegronde redenen zijn om af te wijken van het beleid om meerdere biedingen tot stand te laten komen. In dat geval zal de instelling dit schriftelijk aan de gemachtigde of het secretariaat kenbaar moeten maken.

Deze redenen kunnen zijn:

  • de onroerende zaak van de instelling is fysiek verbonden met de onroerende zaak van een andere partij, bijvoorbeeld een verzorgingshuis dat met een gang verbonden is met aanleunwoningen;
  • de onroerende zaak gaat deel uitmaken van grootschalige herontwikkeling met meerdere partijen.

De gemachtigde legt een gemotiveerd verzoek van de instelling om met één partij te onderhandelen voorzien van zijn/haar advies voor aan het College. Het College neemt vervolgens een besluit. De goedkeuring voor één op één onderhandelingen verneemt de instelling schriftelijk via de gemachtigde.

Na deze goedkeuring kan de instelling het vervreemdingsproces voortzetten met de beoogde partij. Ook in dit proces zal de gemachtigde toezicht houden op de totstandkoming van de marktconforme prijs. De marktconforme prijs wordt dan bepaald door ten minste twee taxaties. Omdat de markt niet zijn werk kan doen wordt minimaal de hoogste taxatieprijs gevolgd.


Goedkeuring
Nadat het hele proces is doorlopen en er een kandidaat-koper, -huurder of anderszins is gevonden zal de gemachtigde het College adviseren. In het advies doet de gemachtigde verslag van het proces en de prijs.

Na ontvangst van het advies zal het College in zijn vergadering besluiten wel of geen goedkeuring te verlenen aan de voorgestane transactie. Het besluit van het College wordt door middel van een beschikking aan de instelling verzonden. Een notaris mag de akte van levering pas passeren nadat de goedkeurende beschikking is afgegeven.


Controle akte en/of overeenkomst
In de beschikking wordt de instelling gevraagd om na het tekenen van de definitieve akte/overeenkomst een kopie toe te zenden aan de gemachtigde. De gemachtigde zal toetsen of de akte/overeenkomst in overeenstemming is met het genomen Collegebesluit.

In het geval dat de akte/overeenkomst niet conform het Collegebesluit is, dan zal het College de instelling en eventueel de notaris daarover bevragen. Het College heeft de bevoegdheid om de vernietigbaarheid van de transactie in te laten roepen.

Als de akte/overeenkomst conform Collegebesluit is en er geen overige transacties meer open staan, wordt de gemachtigde gedechargeerd en wordt de casus door het secretariaat gesloten.


Generieke goedkeuring voor verhuur van ruimtes tot 100 m²
Regelmatig wordt aan het College sanering een voornemen voor verhuur van kleine ruimtes in instellingen ter goedkeuring voorgelegd. Dit kunnen zowel commerciële ruimtes zijn, zoals kapsalons, (bloemen)winkeltjes, etc., als ruimtes ten behoeve van de patiëntenzorg, zoals een apotheek, fysiotherapie, medisch specialistische maatschappen, etc. Om administratieve lasten niet op te laten lopen, zowel voor de instellingen als voor het College sanering, kan door het College een generieke goedkeuring voor dit soortverhuur worden afgegeven.

In de goedkeuring is een minimale huurprijs per m² opgenomen voor de verschillende (type) ruimtes (met een maximum van 100 m2 per ruimte). De goedkeuring heeft een geldigheidsduur van (maximaal) vijf jaar. De verschillende huurovereenkomsten worden dus niet afzonderlijk getoetst.

Taxeren
Zoals bij elke voorgenomen transactie zullen de te verhuren ruimtes getaxeerd moeten worden door een onafhankelijke taxateur. Hierbij dient de taxateur de verschillende (type) ruimtes apart te waarderen. Indien de totale jaarlijkse huurwaarde hoger ligt dan € 10.000,- dienen er twee taxaties te worden opgesteld.

Goedkeuring
Het College geeft een goedkeuringsbeschikking af waarin een minimale huurprijs per m² voor de verschillende ruimtes is opgenomen. Met deze beschikking kan de instelling huurcontracten sluiten, zo lang de huurprijzen niet lager liggen dan is opgenomen in de beschikking. 

De zorginstelling dient ervoor te zorgen dat gedurende de looptijd van het huurcontract, de huurprijs marktconform blijft. De huurcontracten die de instelling afsluit dienen daarom een huurprijsindexering te bevatten.

Instellingen dienen zich opnieuw bij het College te melden:

  • indien er aan één huurder meerdere kleine ruimtes verhuurd worden met als gevolg dat het totaal van de te verhuren oppervlakte per ruimte boven de 100 m² uitkomt;
  • na afloop van de termijn van (maximaal) 5 jaar, zoals opgenomen in de goedkeuringsbeschikking;
  • indien het voornemen bestaat de prijs naar beneden bij te stellen en deze onder de goedgekeurde minimum prijs uitkomt;
  • de betreffende ruimtes wijzigingen ondergaan als gevolg van verbouwingen en/of renovaties.


Extramuraliseren

Conform de beleidsregel vervreemding onroerende zaken, wordt verhuur van woonruimte in het kader van extramuralisering behandeld aan de hand van het WWS (woningwaarderingstelsel, ook wel genoemd puntensysteem). Dit betreft verhuur van zelfstandige en onzelfstandige woonruimte aan individuele personen. Het College sanering verleent een generieke goedkeuring voor verhuur van woonruimte tegen een huurprijs van ten minste 70% van de maximale maandelijkse huurprijs, berekend op basis van het WWS. De beleidsregel geeft het College de mogelijkheid op grond van bijzondere omstandigheden van het individuele geval te besluiten tot een lager bedrag.

Eerste melding extramuraliseren
Zorginstellingen die voor het eerst een complex gaan verhuren in het kader van extramuraliseren dienen de verschillende kamers en appartementen te waarderen conform de meest recente versie van het WWS. Deze is de vinden op de website van de huurcommissie (www.huurcommissie.nl).

WOZ-waarde bij zelfstandige woonruimte
De zorginstellingen dienen een berekening van de huurprijs aan te leveren volgens de meest recente versie van het WWS zoals deze te vinden is op de website van de huurcommissie. Er is een versie van het WWS voor zelfstandige woningen en een versie voor onzelfstandige woningen. De toelichting op het gebruik van het model is eveneens te vinden op de website van de Huurcommissie.

Verlenging extramuraliseren
Ook indien het gaat om een bestaand complex waar de instelling reeds een beschikking voor heeft ontvangen en deze beschikking heeft nog een einddatum, dient de instelling zich te melden voor het verlopen van de einddatum. De instelling dient ook in dit geval een nieuwe berekening van de huurprijs per woningtype aan te leveren volgens het meest recente model van het WWS.

Goedkeuringsbeschikking
De goedkeuringsbeschikkingen van het College voor extramuralisering krijgen geen beperkte geldigheidstermijn meer. Er staat dus geen einddatum meer in de beschikking. In plaats daarvan dienen de instellingen het minimumbedrag zelf jaarlijks per 1 juli, concorm de huurprijsverhoging van de rijksoverheid voor huurprijzen onder de liberaliseringsgrens (laagste inkomenscategorie), te actualiseren. Deze indexatie geldt zowel voor de jaarlijkse huurverhoging met zittende huurders als voor het afsluiten van nieuwe huurcontracten.