Toezicht vervreemding onroerende zaken

De melding

In de Wet toelating zorginstellingen (WTZi) is vastgelegd dat een instelling zich bij het College sanering moet melden, zodra een instelling voornemens is onroerende zaken te gaan vervreemden (hetgeen wil zeggen verhuren, verkopen, of aan een beperkt recht te onderwerpen). De melding op grond van een voornemen van de instelling maakt het mogelijk dat het College sanering vanaf het begin bij het proces is betrokken. Met de melding in een zo vroeg mogelijk stadium kan in overleg tussen instelling en College sanering een open en transparant proces worden vormgegeven, dat leidt tot een marktconforme prijs. In geval van twijfel over de meldplicht kan een instelling te allen tijde contact opnemen met het secretariaat.

Vanuit het oogpunt van rechtmatig handelen door het College sanering en om tot een snelle en efficiënte verwerking te komen, worden aan de melding door de instelling de volgende eisen gesteld:

• De voorgenomen transactie dient schriftelijk en ondertekend door of namens het bestuur van een onder de WTZi vallende zorginstelling bij het College sanering te worden gemeld;
• In de melding dient te worden opgenomen:
  • de eigenaar van de onroerende zaak (volledige naam en adresgegevens);
  • omschrijving van het pand/de grond met volledige adresgegevens en kadastrale gegevens;
  • de omvang van de transactie; aantal m² (indien bekend);
  • de aard van de transactie: verkoop, verhuur of vestigen beperkt recht (indien bekend).

Het College sanering toetst of de melding aan de hiervoor genoemde eisen voldoet.

Binnen de wettelijk gestelde termijn van acht weken ontvangt de instelling een beschikking waarin wordt aangegeven dat goedkeuring voor de transactie is vereist. De voorgenomen transactie wordt een casus bij het College sanering.

Het College wijst een gemachtigde aan die namens het College het toezicht op het proces zal uitoefenen. Gemachtigden zijn in dit verband personen die hun sporen in het vastgoed van de gezondheidszorg hebben verdiend. Zij zijn niet in dienst van het College, maar worden per casus ingezet. In de beschikking dat goedkeuring is vereist wordt de instelling op de hoogte gesteld van het aanwijzen van een gemachtigde.

Kennismakingsgesprek

Als er een gemachtigde op de casus wordt aangewezen, wordt door het College sanering een afspraak met de instelling gemaakt voor een kennismakingsgesprek. In dit gesprek wordt door een medewerker van het secretariaat de taken en werkwijze van het College sanering toegelicht. Tevens wordt de gemachtigde bij de instelling voorgesteld. De instelling wordt gevraagd de plannen globaal toe te lichten.

Het eerste gesprek vindt bij voorkeur plaats op de te verkopen/verhuren locatie en met de bestuurder van de instelling, dan wel de personen die namens het bestuur zijn aangewezen. Gegeven de aard van het eerste gesprek ligt het niet voor de hand dat er hierbij derden van buiten de instelling aanwezig zijn. Een adviseur die door de instelling is ingehuurd kan wel aan het gesprek deelnemen.

Het doel van dit gesprek is kennismaking tussen de instelling en de gemachtigde. Naast de daadwerkelijke kennismaking zal er in het gesprek aandacht zijn voor mogelijke tegenstrijdige belangen die het adequaat uitoefenen van het toezicht door de gemachtigde in het verdere verloop van de casus in de weg kunnen staan. In het geval dat er geen sprake is van tegenstrijdige belangen dan ontvangt de instelling na afloop van het gesprek een schriftelijke bevestiging van de aanwijzing van de gemachtigde. In het geval er wel sprake is van tegenstrijdige belangen zal een andere gemachtigde worden voorgesteld.

Vervolgens kunnen de eerste stappen worden besproken en worden afspraken gemaakt over het vervolg van de procedure. Vanaf dit moment lopen in principe alle verdere contacten rechtstreeks tussen de instelling en de gemachtigde.

Totstandkoming van de transactie

Het beleid van het College sanering schrijft een open en transparant proces van vervreemding voor, waarbij zo veel mogelijk partijen de kans hebben gehad een bod te doen om zo een marktconforme prijs te behalen.

Afhankelijk van de grootte en de potentie van de locatie en de wensen van de instelling zal er door de instelling, onder toezicht van de gemachtigde, gezocht worden naar de meest geschikte methode om de onroerende zaak op de markt te zetten. Bij transacties met een beperkte omvang wordt de onroerende zaak na taxatie door een onafhankelijke taxateur bij een makelaar te koop/huur gezet. Bij grotere en complexere transacties is tenderen in principe de meest geëigende methode om zo veel mogelijk partijen de kans te geven een bod te doen en daardoor tot een optimaal prijsvormingsproces te komen.

Uitgangspunt in het proces is dat de instelling bevoegd en verantwoordelijk is en blijft voor de voorgenomen transactie. De gemachtigde houdt toezicht op het proces. In het proces is een aantal momenten te onderscheiden waarbij de gemachtigde in elk geval vooraf betrokken moet worden. Dit zijn de zogenoemde “points of no return”:

• het aangaan van overeenkomsten;
• het verstrekken van de taxatieopdracht(en);
• het vaststellen van het bidbook;
• onderhandelen met een bieder en gunning.

Daarom is melding in een vroeg stadium van het voornemen van belang. Hiermee wordt voorkomen dat eerder genomen stappen een open en transparant proces met meerdere biedingen in de weg staan en daardoor wellicht ongedaan gemaakt moeten worden.

Taxeren

Alvorens het object in de markt te zetten dient de instelling tenminste één onafhankelijke taxatie te laten uitvoeren. De taxatie wordt altijd in opdracht gedaan van de instelling en wordt uitgevoerd door een onafhankelijk (niet de verkopend makelaar) beëdigd taxateur.

In veel  gevallen zal de taxateur aan de hand van het doel waarvoor getaxeerd wordt, kunnen bepalen welk waardebegrip gehanteerd moet worden en waar de accenten in het taxatierapport moeten liggen. Het College kan vervolgens op basis van het doel en de waardebegrippen, toetsen of het een goede taxatie is. Er wordt getaxeerd op basis van toekomstig gebruik.

Een taxatierapport moet in ieder geval minimaal aan de volgende criteria voldoen:

• Het doel van de taxatie (voor onvoorwaardelijke verkoop, verkoop met recht van terughuur, verhuur, grondruil, etc.) is omschreven met bijbehorende waardebegrippen:
  • bepalen onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik;
  • bepalen onderhandse verkoopwaarde, in (deels) verhuurde staat;
  • bepalen economische huurwaarde;
  • bepalen erfpachtcanonwaarde (daar waar noodzakelijk).
• Beschreven is welke taxatiemethoden zijn gehanteerd en waarom.
• De uitgangspunten in de waarderingen zijn verwoord.

Goedkeuring

Nadat het hele proces is doorlopen en er een kandidaat-koper, -huurder of anderszins is gevonden zal de gemachtigde het College adviseren. In het advies doet de gemachtigde verslag van het proces en de prijs.

Na ontvangst van het advies zal het College in zijn vergadering besluiten wel of geen goedkeuring te verlenen aan de voorgestane transactie. Het besluit van het College wordt door middel van een beschikking aan de instelling verzonden. Een notaris mag de akte van levering pas passeren nadat de goedkeurende beschikking is afgegeven.

Controle akte en/of overeenkomst

In de beschikking wordt de instelling gevraagd om na het tekenen van de definitieve akte/overeenkomst een kopie toe te zenden aan de gemachtigde. De gemachtigde zal toetsen of de akte/overeenkomst in overeenstemming is met het genomen Collegebesluit.

In het geval dat de akte/overeenkomst niet conform het Collegebesluit is, dan zal het College de instelling en eventueel de notaris daarover bevragen. Het College heeft de bevoegdheid om de vernietigbaarheid van de transactie in te laten roepen.

Als de akte/overeenkomst conform Collegebesluit is en er geen overige transacties meer open staan, wordt de gemachtigde gedechargeerd en wordt de casus door het secretariaat gesloten.